上海は昨年、「工業経済の発展への支援および計画・資源要素保障の強化に関する指導意見（2025年版）」（以下、「指導意見」という）を発表しました。計20分野、55項目の支援策からなり、土地の統合供給やイノベーション型街区の整備など、新たな発展の方向性を明確にしています。

この政策を踏まえ、企業の用地に関するよくある質問をまとめました。

Q：上海における産業用スペースはどのような種類に分かれますか？

A：「上海2035」全体計画の要件に基づき、上海は「産業拠点－産業コミュニティ－零細工業用地」という3段階の体系を構築し、全市の産業用地の総量を保障しています。このため、産業スペースは、産業拠点、産業コミュニティ、および零細工業用地に分けられます。各産業スペースは、それぞれ異なる政策要件が適用されます。

Q：上海では、工業プロジェクトはどこに立地できますか？

A: 原則として、上海の新規産業プロジェクトは、産業拠点および産業コミュニティ内に限定されます。「指導意見」では、産業拠点は製造業機能を主とし、計画上の工業用地面積の割合を70％以上とし、用途変更を厳格に制限することが明確にされています。上海の産業拠点は、長興船舶海洋装備製造拠点、大型航空機最終組立産業拠点、臨港重装備産業拠点、上海化学工業区産業拠点などが含まれます。

産業コミュニティは、産業と都市の融合および機能の複合化を強化し、計画上の産業用地の割合を50％以上とします。張江ハイテクパーク、金橋経済技術開発区、莘荘産業コミュニティ、松江ハイテクパーク産業コミュニティなどは、いずれも産業コミュニティに該当します。

零細工業用地とは、計画上の産業区域外で計画的に保留される工業用地を指します。「指導意見」では、企業は計画および産業の方向性に基づき、零細工業用地において新築、改築、増築を行うことができると明確されています。計画上は保留されていないものの、区政府により「ゼロ増地」の技術改造基準に適合すると認定された既存の工業用地については、規定に基づき、零細工業用地として管理されます。

Q：企業がどうすれば上海で用地コストを削減できますか？

「指導意見」では、企業の用地コストを削減することが明確にされています。企業が先租後譲（当初は賃貸の方式で土地の使用権を取得し、その後、賃借者が投資した工業用地が約束の条件を満たした後に、払い下げで土地の使用権を取得する方式）、賃貸と譲渡併用（当初は賃貸の方式で土地の使用権を取得時に一定の条件が設けられ、賃借者は、賃貸期間中に土地を開発、利用、運営し、合意された条件を満たした後、賃貸された土地の一部を譲渡地に変更する申請を行うことができ、残りの土地は賃貸地としての性質を維持する方式）、長期賃借（賃貸の方式で土地の使用権を取得する方式）、などの土地利用形態を選択することができます。既存の工業用地および倉庫用地について、承認を経て容積率を引き上げたり、地下空間を増設したりする場合には、土地代金の追加徴収は行われません。また、企業は土地代金を分割払いすることも可能で、初回分は50％以上を納付し、残額は契約発効日から1年以内に全額納付するものとし、その間の利息は発生しません。

さらに、イノベーションを促進する文化的雰囲気の醸成、融合機能、共有スペース、寛容な環境、付帯施設、知識集約型サービス業などのプロジェクトを増やす場合には、規定に基づき容積率の優遇措置や土地譲渡金の減額などの優遇政策を適用し、企業のイノベーション・起業コストを軽減できます。

Q：産業用地の一般的な指標要件はどのようなものですか？

A: 産業プロジェクトの機能や生産プロセスなどのニーズに基づき、指標を適切に設定します。工業用地および倉庫用地の容積率は通常2.0に、研究開発用地の容積率は通常3.0に制限されます。

政策面では一貫して土地の集約的な利用が奨励されてきたが、産業用地に関する実際のニーズを調査した結果、新政策では産業のニーズに基づいて産業用地の容積率を査定することをより重視し、下限規制は廃止されることになりました。

Q：産業用地の計画には柔軟性がありますか？

A: 2023年に公布された「張江科学城の科学技術イノベーションと産業融合の発展促進に関する計画土地管理試行意見」（滬規劃資源用〔2023〕281号）において、産業用地の柔軟な計画策定および機能複合化の試行作業が既に提言されていました。

「指導意見」に基づき、産業コミュニティおよび国家公告開発区の範囲内では、産業融合管理の要件が適用されます。M0用地については、産業を主たる機能とすることを前提としつつ、工業、研究開発、倉庫の間で用途転換または混合設定が可能であり、公共サービス関連施設は基準に従って整備されます。

注意：上記の内容はあくまで参考情報です。中国語版と日本語版に相違がある場合は、中国語版が優先されます。

出典：文匯報、新民晩報